Ventet for lenge med å heve boligkjøpet – og tapte retten til det

Hva handlet saken om?

Et par kjøpte en boligeiendom utenfor Stavanger sommeren 2023. Korttid etter overtakelsen oppdaget de at selgerne hadde holdt tilbake viktig informasjon om et større veiprosjekt i nærheten – konkret at en fylkesvei skulle legges om nær eiendommen, noe som ville føre til betydelig mer trafikkog støy. Selgerne hadde vært på et informasjonsmøte med Statens vegvesen om dette, men hadde ikke formidlet opplysningene videre til kjøperne.

Kjøperne ønsket å heve kjøpet og kreve pengene tilbake. Lagmannsretten ga dem medhold og dømte selgerne til å betale tilbake kjøpesummen på 7,4millioner kroner. Selgerne anket til Høyesterett.

‍

Hva er «heving» av et boligkjøp?

Heving betyrat hele handelen reverseres: kjøperne leverer eiendommen tilbake, og selgerne betaler tilbake kjøpesummen. Det er den kraftigste reaksjonen en kjøper kan bruke ved feil og mangler ved bolig, og krever at mangelen er vesentlig– altså at det dreier seg om et alvorlig kontraktsbrudd.

Hva avgjorde Høyesterett?

Høyesterett ga selgerne medhold – men ikke fordi det ikke forelå en mangel. Partene var enige om at selgerne hadde brutt sin opplysningsplikt. Det avgjørende var at kjøperne ventet for lenge med å kreve heving.

Reglene etter avhendingsloven er slik at en boligkjøper som vil heve kjøpet, må gi beskjed om dette innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget. Høyesterett fastslo at denne reklamasjonsfristen normalt er tre måneder.

Kjøperne oppdaget mangelen allerede 27. oktober 2023 – bare dager etter overtakelsen. Fristen løp derfor ut i slutten av januar 2024. Varselet om heving ble ikke sendt før i februar 2024, og det formelle hevingskravet kom ikke før i mars 2024. Begge deler var for sent.

Kunne unntaksregelen gi kjøperne en utvei?

Avhendingsloven har et unntak: hvis selgeren har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller i strid med god tro, gjelder ikke fristen. Kjøperne anførte at selgernes taushet om veiprosjektet var så klanderverdig at unntaket burde komme til anvendelse.

Høyesterett var ikke enig. Selgerne hadde sørget for at megleren innhentet oppdatert informasjon fra Statens vegvesen, og denne informasjonen ble tatt inn i salgsoppgaven. Selv om opplysningene om fylkesveien burde vært mer utfyllende, var dette ikke tilstrekkelig til å si at selgerne hadde handlet grovt uaktsomt eller i strid med god tro. Dermed fikk unntaket ikke anvendelse.

Resultatet ble at kjøpernes hevingskrav var tapt – og de måtte i tillegg betale selgernes sakskostnader for Høyesterett på over én million kroner.

 ‍

Hva bør boligkjøpere ta med seg fra dommen?

-         Oppdager du feil eller mangler ved boligen, må du reklamere skriftlig til selger så snart som mulig.

-         Vurderer du å heve kjøpet, må du gi klar beskjed innen tre måneder etter at du oppdaget – eller burde ha oppdaget – mangelen etter avhendingsloven.

-         En generell klage er ikke det samme som et hevingskrav. Du må tydelig signalisere at du ønsker å gå fra handelen.

-         Reklamasjonsfristen begynner å løpe fra det tidspunktet du hadde nok informasjon til å forstå at det kan være grunnlag for heving – ikke nødvendigvis fra den dagen du har full oversikt over alle detaljer.

Hva bør boligselgere ta med seg fra dommen?

Selgerne vant i Høyesterett – men ikke fordi opplysningsplikten etter avhendingsloven var overholdt. Seieren skyldtes at kjøperne reklamerte for sent. For selgere er likevel det viktigste læringspunktet at relevante opplysninger må gis tidlig, tydelig og fullstendig.

-         Kjenner du til planlagte veier, støy, offentlige planer eller andre forhold som kan påvirke kjøperens vurdering, skal dette formidles på en måte kjøperen faktisk forstår.

-         Det er ikke alltid nok å overlate alt til megler – selger kjenner ofte eiendommen og nærområdet best.

-         Mottar du reklamasjon etter boligsalg, bør du raskt få vurdert om det foreligger en reell mangel, og om kjøperen har overholdt fristene sine.

Trenger du hjelp?

Saker om boligkjøp og mangler er ofte komplekse, og fristene er korte. Oppdager du noe du mener er feil med en bolig du har kjøpt –eller mottar du krav som selger – bør du kontakte advokat raskt for å sikre at du ikke mister rettighetene dine.

‍